Il Codice Civile regola gran parte degli aspetti amministrativi e gestionali delle proprietà condominiali. Le proprietà comuni del condominio, che sono puntualmente definite dagli articoli del codice civile, devono essere opportunamente conservate dal condominio stesso. Alle spese di conservazione e manutenzione delle parti condominiali devono contribuire tutti i condomini e l’amministratore ha il compito di garantire lo svolgimento di tali interventi di conservazione e manutenzione. Fra tali interventi sicuramente vanno annoverati anche quelli di pulizia ordinaria e nel caso la sanificazione ambientale qualora vi siano problemi reali o potenziali di presenza di animali infestanti. Nell’interesse dei condomini, tuttavia, è sempre consigliabile per gli amministratori considerare la possibilità di rivolgersi a una ditta specializzata in quanto lo svolgimento delle attività di disinfestazione deve spesso tenere conto anche delle normative nazionali e dei regolamenti comunali applicabili. Per evitare quindi dispute condominiali, o ancora peggio possibili sanzioni per il mancato rispetto delle norme sullo svolgimento delle disinfestazioni e derattizzazioni, è opportuno interpellare aziende serie e di comprovata esperienza.
Le buone pratiche di sanificazione in condominio
Di seguito riportiamo alcune indicazioni utili nella gestione degli interventi di sanificazione nelle realtà condominiali.
In presenza di aree verdi come giardini e aiuole condivise, nonché di cantine, garage, terrazzi o balconi di pertinenza condominiale, sarà necessario stabilire un numero congruo di ore per la pulizia e un calendario dettagliato degli interventi di controllo e monitoraggio della presenza di animali infestanti.
Alberi e altre piante che riversassero nelle aree verdi condominiali andranno inoltre potate e tagliate secondo le stagioni sia per ridurre il rischio di crolli e cadute che per evitare l’annidamento di specie infestanti. La cura del verde è un elemento essenziale per evitare ad esempio l’accumulo sul terreno di foglie, fiori e frutti marcescenti che potrebbero attirare insetti e altri animali dannosi per la salute umana.
Ma i compiti dell’amministratore di condominio in materia di pulizia, disinfestazione e sanificazione degli ambienti condominiali non finiscono qui. Egli ha, infatti, anche la possibilità di intervenire per reprimere comportamenti scorretti degli inquilini in ordine, ad esempio, al conferimento dei rifiuti, soprattutto quelli di natura organica.
Per garantire il massimo rispetto delle norme esistenti in base al piano comunale di smaltimento dei rifiuti, egli dovrà affiggere in bacheca opportune comunicazione relative ai giorni e alle modalità di conferimento della raccolta differenziata; in presenza, ad esempio, della raccolta porta a porta dovrà provvedere a collocare i cassonetti differenziati in un luogo idoneo all’interno dell’area condominiale o subito al di fuori di essa.
La gestione e la pulizia delle fosse biologiche è un ulteriore aspetto importante da pianificare, ricordando sempre che anche la gestione degli allacci condominiali alla rete fognaria pubblica compete al privato ed è quindi suo compito mantenerla in buono stato per evitare la proliferazione di animali infestanti.
Pianificazione degli interventi di disinfestazione ordinaria e straordinaria
Gli interventi di disinfestazione all’interno dei condomini andrebbero concordati e calendarizzati in base alla tipologia di struttura condominiale, alle richieste dei singoli condomini e ovviamente alla stagionalità. In moltissimi comuni d’Italia ordinanze comunali pubblicate annualmente obbligano i privati e i condomini a effettuare interventi di controllo sulle zanzare per motivi di salute pubblica. Vengono in tal caso fortemente consigliati gli interventi anti-larvali nei possibili focolai di sviluppo delle zanzare a copertura di un ampio periodo che solitamente va da marzo a ottobre. Secondo le linee guida del ministero della salute è bene sensibilizzare i privati all’adozione di interventi adulticidi nei periodi di picco di presenza delle zanzare oppure se sono noti focolai di trasmissione di malattie trasmesse dalle zanzare stesse. In questi casi gli interventi adulticidi in area pubblica vengono intrapresi anche dal Comune stesso.
Oltre a questo tipo di interventi di carattere ordinario, l’amministratore sarà chiamato in causa anche qualora si sospetti la presenza di specie infestanti, siano essi insetti o roditori, quali ad esempio ratti e topi, in uno o più ambienti condominiali; anche qualora l’allarme dovesse provenire da uno degli inquilini per quanto riguarda gli ambienti del suo stesso alloggio o pertinenza (garage o cantina), la disinfestazione del condominio fa sì che l’amministratore sia chiamato ad intervenire per evitare che l’infestazione si propaghi in modo incontrollato all’interno dell’edificio. Luoghi molto frequenti dove possono avvenire questo tipo di infestazioni sono le cantine, i garage e le aree interstiziali, come sotto i battiscopa delle scale e le colonne degli ascensori o altri locali tecnici condominiali. Spesso l’approccio alla risoluzione di queste problematiche può diventare assai complesso in quanto è necessario intervenire in aree condominiali e aree private in modo sinergico per cui è necessario anche trovare un accordo fra vari proprietari e inquilini del condominio.
Tutte le spese sostenute per le attività di manutenzione ordinaria e straordinaria dovranno naturalmente essere presentate in bilancio alla fine dell’anno contabile, facendone adeguata comunicazione a tutti i condomini.
Quali costi affrontare?
Nel caso degli interventi da svolgere presso un condominio i costi diventano estremamente variabili in quanto, oltre alle dimensioni del condominio è necessario capire anche che tipo di interventi vengono richiesti e con quale cadenza. Affrontare i costi di interventi calendarizzati sicuramente riduce gli oneri degli stessi e ne aumenta l’efficacia rispetto ai classici interventi spot. Generalmente, i costi per un condominio di medie dimensioni variano fra i 150 e i 400 euro in base al tipo di intervento da programmare. Oltre ai costi poi, è sempre consigliabile valutare la professionalità dell’azienda e soprattutto garantire ai condomini che l’azienda lavori rispettando tutti i requisiti di sicurezza e di corretto uso delle sostanze chimiche, rendendo disponibili le schede tecniche e di sicurezza delle stesse.
